img

วันที่ลง :  20-12-2014

การประเมินราคาทรัพย์สิน

1.1 ความเป็นมาและความสาคัญ            

           

            การประเมินราคา (valuation) ในประเทศไทยในอดีตเป็นการทางานซึ่งไม่ได้เป็นวิชาชีพเห็นได้จากวิธีการประเมินราคาของสถาบันการเงินต่างๆและของรัฐบาลเช่นกรมที่ดิน

หรือกรมที่เกี่ยวข้องกับที่ดินเป็นต้นโดยการประเมินราคาทรัพย์สินมักจะเรียนรู้จากการทางาน  ศึกษาและแก้ไขปัญหาจากประสบการณ์รุ่นต่อรุ่นไม่มีการรวบรวมหลักเกณฑ์ใช้เป็นบทเรียนอย่างชัดเจนสถาบันการเงินหรือกรมต่างๆที่เกี่ยวข้องกับการประเมินราคาทรัพย์สินจึงไม่สามารถที่จะรวมตัวกันเป็นกลุ่มจัดตั้งเป็นสถาบันเพื่อที่จะแลกเปลี่ยนความรู้หรือความคิดเห็นประสบการณ์ซึ่งกันและกันได้

            ปัจจุบันการประเมินราคาทรัพย์สินกลายเป็นงานที่มีความสาคัญยิ่งต่อหน่วยงานต่างๆทั้งในภาครัฐและเอกชนรวมถึงสถาบันการเงินและประชาชนทั่วไปจึงจาเป็นต้องหาผู้ที่ทาหน้าที่ประเมินราคาทรัพย์สินที่ได้มาตรฐานมีความเป็นกลางโดยเฉพาะอย่างยิ่งในธุรกิจสาคัญที่จาเป็นต้องอาศัยการประเมินราคาเช่นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในส่วนของการให้สินเชื่อของ

สถาบันการเงินเพราะการประเมินราคาทรัพย์สินจัดเป็นองค์ประกอบสาคัญของการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินในส่วนของการใช้ทรัพย์สินมาเป็นหลักประกันการชาระหนี้เพื่อป้องกันความเสี่ยงซึ่งวงเงินในการให้สินเชื่อจะขึ้นอยู่กับมูลค่าราคาประเมินของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหลักประกันด้วย

        ในการประเมินราคาทรัพย์สินจึงมีวัตถุประสงค์แตกต่างกันไปเช่นเพื่อการจานองเพื่อการร่วมทุนเพื่อการซื้อ-ขายเพื่อการรวมหรือแยกกิจการเพื่อการประกันภัยเพื่อการเวนคืน

และเพื่อการลงบัญชีเป็นต้นแต่ในการวิจัยครั้งนี้ผู้วิจัยมุ่งเน้นการประเมินราคาทรัพย์สินประเภทโรงแรมเพื่อประกอบการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินตามรายงานของบริษัทประเมินตามมาตรฐานจรรยาบรรณวิชาชีพด้วยวิธีประเมินราคา 2 วิธีได้แก่วิธีคิดจากต้นทุนและวิธีคิดจากรายได้ซึ่งทั้ง 2 วิธีนี้จะให้ผลลัพธ์มูลค่าที่แตกต่างกันโดยมุ่งหวังว่าผลการวิจัยที่ได้จะนามาสู่

            ข้อสรุปผลราคาประเมินสุดท้ายเกี่ยวกับวิธีการประเมินที่เหมาะสมและสะท้อนมูลค่าตลาดมากที่สุดหากการประเมินราคามีความใกล้เคียงกับราคาซื้อขายจริงตามสภาพทรัพย์สินในการที่จะเป็นประโยชน์ต่อผู้ที่เป็นเจ้าของหรือผู้ที่เกี่ยวข้องเพื่อที่จะสามารถวางแผนการต่างๆให้เกิดอรรถประโยชน์สูงสุด

 1.2 วัตถุประสงค์ของการวิจัย             

             

            1. ศึกษาปัจจัยต่างๆที่มีผลกระทบต่อการประเมินราคาทรัพย์สินประเภทโรงแรมทั้งในวิธีคิดจากต้นทุนและวิธีคิดจากรายได้

            2. วิเคราะห์เปรียบเทียบการประเมินมูลค่าทรัพย์สินประเภทโรงแรมระหว่างวิธีคิดจากต้นทุนและวิธีคิดจากรายได้เพื่อสรุปราคาประเมินสุดท้ายที่เหมาะสมในการนาไปใช้ประกอบ

การพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน

             

1.3 ขอบเขตของการวิจัย

               1. ด้านเนื้อหา   ศึกษาปัจจัยที่มีผลกระทบต่อการประเมินมูลค่าทรัพย์สินประเภทโรงแรม มาตรฐานจรรยาบรรณวิชาชีพ 2 วิธีคือ

                   1.1 วิธีคิดจากต้นทุน (cost approach)  ในการคิดต้นทุนทดแทนนั้นผู้ประเมินราคาพิจารณาคานวณจากต้นทุนทดแทนใหม่ (new replacement cost) หรือต้นทุนผลิตใหม่ (new reproduction cost) หักด้วยค่าเสื่อมราคาจะได้มูลค่าตามสภาพของทรัพย์สินจากนั้นบวกด้วยมูลค่าของที่ดินจะได้มูลค่าของทรัพย์สิน

                   1.2 วิธีคิดจากรายได้ (income approach)   วิธีคิดจากรายได้เป็นวิธีการคานวณจากรายได้สุทธิต่อปีที่คาดว่าจะได้รับในอนาคตและตีกลับมาเป็นมูลค่าปัจจุบันซึ่งจะต้องคาดคะเนรายได้กาหนดระยะเวลาและ ผลตอบแทนวิธีนี้ผู้ประเมินจะต้องทราบความเคลื่อนไหวของตลาดเป็นอย่างดีและทราบว่าอุปสงค์ และอุปทานมีแนวโน้มเป็นอย่างไรซึ่งสูตรพื้นฐานในการคานวณคือ

                           มูลค่า = รายได้สุทธิ / อัตราผลตอบแทน

            ในมาตรฐานสากลของการประเมินราคาทรัพย์สินมี 3 วิธีคือวิธีคิดจากต้นทุนวิธีเปรียบเทียบตลาดและวิธีคิดจากรายได้ทั้งนี้ในการประเมินราคาทรัพย์สินประเภทโรงแรมวิธีเปรียบเทียบตลาด (market approach) เป็นวิธีการประเมินราคาที่ดีวิธีหนึ่งแต่เนื่องจากข้อมูลซื้อ ขายทรัพย์สินประเภทโรงแรมหาได้ยากโรงแรมมีขนาดและทาเลที่ตั้งแตกต่างกันมากจึงทาให้ ยากแก่การเปรียบเทียบราคาขนาดและมูลค่าของโรงแรมที่จะทาการประเมินดังนั้นจึงไม่เหมาะสมที่จะนาวิธีเปรียบเทียบตลาดมาใช้ในการประเมินราคาทรัพย์ประเภทโรงแรมและมักจะพบเห็นรายงานประเมินของบริษัทผู้ประเมินใช้การประเมินโดยวิธีคิดจากต้นทุนและวิธีคิดจากรายได้เสมอสาหรับการประเมินราคาทรัพย์ประเภทโรงแรมผู้วิจัยสนใจศึกษาวิธีประเมินทั้ง 2 วิธีเพื่อเปรียบเทียบกับราคาซื้อขายจริงของทรัพย์สินโรงแรมจากการหน่วยงานหรือสถาบันที่มีการซื้อขายกันจริงเช่นบริษัทบริหารสินทรัพย์ไทย (บสท.) กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมเพื่อหาว่าราคาที่มีการซื้อขายจริงมีแนวโน้มใกล้เคียงกับราคาประเมินโดยวิธีการใด

                   

            2. ด้านวิธีการ

                  2.1 การวิจัยปัจจัยที่มีผลต่อราคาประเมินมูลค่าทรัพย์สินประเภทโรงแรมเน้น เฉพาะวิธีการประเมินราคา 2 วิธีคือวิธีคิดจากต้นทุนกับวิธีคิดจากรายได้เท่านั้น

                   2.2 การสัมภาษณ์ความคิดเห็นจากกลุ่มผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินราคา ทรัพย์สินผู้ประเมินอิสระประกอบด้วยสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทยและผู้บริหารงานประเมินราคาหลักประกันสถาบันการเงินและกองทุนรวม อสังหาริมทรัพย์

                   2.3 การเปรียบเทียบวิธีการประเมินราคา 2 วิธีซึ่งนิยมใช้ประเมินทรัพย์สินประเภทโรงแรมจึงไม่กาหนดขนาดของโรงแรมที่ทาการวิจัยวิจัยการประเมินราคาในการวิจัยนี้ไม่รวมถึงแบรนด์ (brand) ของโรงแรมเน้นเปรียบเทียบมูลค่าทรัพย์สินประเภทโรงแรมที่ได้จากการประเมินโดยวิธีคิดจากต้นทุนและวิธีคิดจากรายได้ว่ามีความแตกต่างกันอย่างไรวิธีใดจะสะท้อน มูลค่าตลาดทรัพย์สินประเภทโรงแรมได้เหมาะสมกว่ากันจากราคาซื้อขายจริง

 

1.4 วิธีการดาเนินการวิจัย

            1. ศึกษาและรวบรวมข้อมูลปัจจัยที่มีผลกระทบต่อการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ประเภทโรงแรมจากเอกสารตาราบทความรายงานแนวคิดทฤษฎีและงานวิจัยที่เกี่ยวข้อง

            2. ศึกษาและรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับการประเมินทรัพย์สินประเภทโรงแรมจากการสัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญผู้ประเมินอิสระและผู้บริหารงานประเมินหลักประกันสถาบันการเงินซึ่งปฏิบัติงานเกี่ยวข้องโดยตรงในการประเมินราคาทรัพย์สินประเภทโรงแรมและวิเคราะห์ข้อมูลด้วย เทคนิคการวิเคราะห์เนื้อหา

            3. ศึกษาเปรียบเทียบการประเมินราคาจากรายงานวิจัยประเมินราคาทรัพย์สินประเภทโรงแรมระหว่างวิธีคิดจากต้นทุนและวิธีคิดจากรายได้

            ขั้นตอนการแสดงกระบวนดาเนินการวิจัย

                 ทฤษฎีการประเมิน

                การสัมภาษณ์

                 สรุปราคาประเมินโดยวิธีต้นทุนภายใต้

             โดยวิธีต้นทุน

            1. จุดเน้น เงื่อนไข (ขนาดที่ดินรูปร่างที่ดินทาเล

             2. บุคคลที่ตั้งการคมนาคมและสาธารณูปโภค ค่าก่อสร้างอายุอาคาร) (ผู้ประเมิน, สถาบันศึกษาทรัพย์สินการเงิน)

             

            สรุปราคาประเมินโดยวิธีรายได้ภายใต้

            ประเภทโรงแรม

                  2.1 ตาแหน่งเงื่อนไข (รายได้ต้นทุนและค่าใช้จ่าย

              กรณีศึกษา

                  2.2 การศึกษา อัตราคิดลดและอัตราผลตอบแทน)

                   2.3 ความคิดเห็น 

            3. การใช้

            สรุปราคาประเมินสุดท้ายพิจารณา ทฤษฎีการประเมิน

                 3.1 ประเมินวิธีต้นทุนจากข้อมูลที่น่าเชื่อถือของวิธีการใดมีโดยวิธีรายได้

                 3.2 ประเมินวิธีรายได้มากกว่าและเหมาะสมกับการนาไปใช้พิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน   

1.5 เครื่องมือในการวิจัย

             1. ผู้วิจัยเป็นเครื่องมือในการวิจัย

              2. แนวคาถามในการสัมภาษณ์

              3. เอกสารข้อมูลจากแหล่งทุติยภูมิ

1.6 ประโยชน์ที่คาดว่าจะได้รับจากการวิจัย

          1. ผู้ใช้รายงานประเมินทรัพย์สินประเภทโรงแรมเช่นเจ้าของกิจการสถาบันการเงินผู้จะซื้อทราบถึงตัวแปรต่างๆที่ส่งผลต่อมูลค่าทรัพย์สิน

          2. ผู้ใช้รายงานประเมินทรัพย์สินประเภทโรงแรมเช่นเจ้าของกิจการสถาบันการเงินผู้จะซื้อทราบว่าระหว่างการประเมินมูลค่าทรัพย์สินประเภทโรงแรมโดยวิธีคิดจากต้นทุนและวิธีคิด จากรายได้นั้นวิธีใดที่จะสะท้อนมูลค่าตลาดของทรัพย์สินประเภทโรงแรมได้เหมาะสมกว่ากัน

          3. สถาบันการเงินได้ข้อมูลสาหรับการตัดสินใจและลดความเสี่ยงของสถาบันการเงินในการพิจารณาให้สินเชื่อแก่ทรัพย์สินประเภทโรงแรม

 1.7 นิยามคาศัพท์

           การเปรียบเทียบราคาประเมินหมายถึงการคิดเปรียบเทียบเพื่อวิเคราะห์การ ประเมินราคาโดยวิธีคิดจากต้นทุนและวิธีคิดจากรายได้มาเปรียบเทียบกันเพื่อการตัดสินใจบน

ข้อมูลหลักการและเหตุผลของการประเมินราคาตลาดที่เหมาะสมวิธีคิดจากต้นทุนหมายถึงวิธีการหามูลค่าของทรัพย์สินโดยแยกการพิจารณาออกเป็น 2 ส่วนได้แก่ส่วนของที่ดินพิจารณาจากการเปรียบเทียบข้อมูลตลาดที่ดินที่มีการซื้อ-ขาย และเสนอขายในช่วงเวลาที่ผ่านมาส่วนหนึ่งสาหรับอีกส่วนหนึ่งคือสิ่งปลูกสร้างพิจารณาจากการ ประมาณการต้นทุนการก่อสร้างใหม่ของสิ่งปลูกสร้างนั้นๆโดยผ่านการพิจารณาถึงปัจจัย ภายนอกที่มีผลกระทบต่อทรัพย์สินเช่นค่าเสื่อมราคาสภาวะเศรษฐกิจเป็นต้น วิธีคิดจากรายได้หมายถึงวิธีการหามูลค่าปัจจุบันของรายได้สุทธิที่คาดว่าจะได้รับ จากทรัพย์สินตลอดช่วงอายุการใช้งานที่เหลืออยู่

           

            อสังหาริมทรัพย์ตามความหมายของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 139

            อสังหาริมทรัพย์หมายความว่าที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นและหมายความรวมถึงทรัพย์สินสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นซึ่งในการวิจัยครั้งนี้หมายถึงโรงแรมเป็นหลักบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินหมายถึงนิติบุคคลที่มีวัตถุประสงค์ในการประเมินค่าหรือการสอบทานการประเมินค่าทรัพย์สินทางการค้าปกติและได้รับความเห็นชอบจากสานักงานคณะกรรมการกากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์

           

            การประเมินราคาทรัพย์สินหมายถึงการกาหนดหรือการประมาณราคา

            ทรัพย์สินโดยผู้ที่มีความรู้และประสบการณ์หรือมีวิชาชีพและเป็นที่ยอมรับเพื่อกาหนดว่า ทรัพย์สินใดทรัพย์สินหนึ่งควรจะมีราคาเท่าใดโดยการประเมินราคานั้นจะเป็นการกาหนดมูลค่า โดยประมาณของทรัพย์สินในช่วงเวลาใดเวลาหนึ่งและมูลค่าส่วนใหญ่ที่นามาประเมินราคา ทรัพย์สินก็มักจะเป็นราคาตลาดเสมอซึ่งอาจกล่าวได้ว่าการประเมินราคาทรัพย์สินเป็นการ ประมาณจากราคาตลาดที่มีการซื้อขายกันอย่างเป็นธรรมผู้ประเมินราคาหมายถึงผู้ปฏิบัติงานวิชาชีพการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ (ซึ่งในการวิจัยนี้เน้นเฉพาะการประเมินราคาทรัพย์สินประเภทโรงแรมด้วยวิธีคิดจากต้นทุนวิธีคิด จากรายได้เท่านั้น) 

จำนวนครั้งที่เข้าชม : 814 ครั้ง
ลงข้อมูลโดย : Administrator